房地產

為什麼一定要賺三分之一？筆記這個追問很鋒利。一棟房子的價格，慣例切三份：土地成本三分之一、營建成本三分之一、合理利潤三分之一。但利潤本來是承擔風險的對價——預售制度把銷售風險轉給買方，房貸把資金風險轉給銀行，開發商的「合理利潤」於是變成沒有對價的固定收益。

再看品質，這是更實戰的一課：房價最高時，品質最好；房價向下時蓋的房子，要小心。

邏輯是擠壓的不對稱。土地款早就付了，沉沒成本降不了；利潤預期剛性，融資利息和生存壓力讓建商不願讓利。兩邊擠下來，唯一能壓的只剩營建成本：鋼筋的用量與等級、混凝土的水灰比、防水工序、機電規格——這些驗收看不出來，住個幾年才現形。

所以結論很務實：要買，買前一、二年蓋的，不要買現在新建的。高點時蓋的房子成本壓力最小，下行期的新案子，偷工減料的誘因最強。品質的折舊，比房價的折舊更無聲。